Immobilienkauf: Haben Sie den Verkäufer überprüft? Wie OSINT und Hintergrundrecherchen vor teuren Fehlern schützen können
Von DataWil Tech · Veröffentlicht am · 5 Min. Lesezeit · Cybersecurity
Beim Immobilienkauf wird fast alles geprüft: Lage, Bausubstanz, Energieausweis und Finanzierung. Eine Frage stellen sich dabei erstaunlich wenige: Wer sitzt eigentlich auf der anderen Seite des Tisches? Ist der Verkäufer wirklich Eigentümer, arbeitet der Makler mit der nötigen Erlaubnis, und existiert der Projektentwickler so, wie er sich präsentiert? Fast alle Beteiligten hinterlassen öffentliche Spuren in Registern, Bekanntmachungen, Presseberichten und im Netz. Genau diese Quellen wertet eine OSINT Recherche aus, also die methodische Auswertung offener Informationen.
Die folgenden fünf Fälle sind typische Muster. Sie beruhen nicht auf konkreten Mandaten und schildern keine tatsächlich geschehenen Ereignisse.
Warum nicht nur die Immobilie geprüft werden sollte
Ein Grundstückskaufvertrag muss nach § 311b BGB notariell beurkundet werden, und der Notar prüft die Identität der Beteiligten. Die meisten Schäden entstehen deshalb nicht im Notartermin, sondern davor: bei Reservierungsgebühren, Anzahlungen an Privatpersonen oder Beteiligungen, die außerhalb des notariellen Rahmens laufen.
Fall 1: Der Verkäufer, dem die Immobilie nicht gehört
Eine Wohnung wird online deutlich unter Marktwert angeboten. Der Anbieter ist angeblich beruflich ins Ausland gezogen, Besichtigungen sind schwierig, und zur Reservierung bittet er um eine Anzahlung auf ein ausländisches Konto. Ist er gar nicht verfügungsberechtigt, ist das Geld in aller Regel verloren.
Eine Bildersuche zeigt oft schnell, ob Fotos und Grundrisse schon in anderen Anzeigen auftauchen. Auch Name, Arbeitgeber und Kontaktdaten lassen sich mit öffentlichen Spuren abgleichen. Den Nachweis des Eigentums liefert aber nur das Grundbuch: Mit berechtigtem Interesse ist Einsicht nach § 12 der Grundbuchordnung möglich, und spätestens der Notar prüft den Eintrag. Die wichtigste Regel bleibt: kein Geld vor dem notariellen Vertrag.
Fall 2: Der Makler mit der perfekten Website
Professionelle Fotos, Kundenstimmen und exklusive Objekte sagen wenig über die Seriosität aus. Wer gewerbsmäßig Immobilien vermittelt, braucht eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung. Ohne sie drohen verlorene Gebühren und strittige Provisionsforderungen.
Im Handelsregister lässt sich prüfen, seit wann die Gesellschaft besteht und wer sie führt, im Insolvenzportal, ob es Verfahren gab. Ob Teamfotos von Bildagenturen stammen oder Bewertungen gehäuft von leeren Profilen kommen, zeigt die Recherche ebenfalls. Ob die Erlaubnis nach § 34c tatsächlich vorliegt, bestätigt dagegen nur die zuständige Gewerbebehörde oder der Makler selbst durch Vorlage der Urkunde.
Fall 3: Die Investition beim Projektentwickler
Hochwertige Visualisierungen und attraktive Renditen überzeugen schnell. Bauprojekte können aber an Kosten, Genehmigungen oder Finanzierung scheitern, und wer ein Nachrangdarlehen gibt, steht in der Insolvenz hinter den übrigen Gläubigern. Beim Kauf vom Bauträger schützt die Makler und Bauträgerverordnung, weil Zahlungen grundsätzlich nur nach Baufortschritt fällig werden.
Eine Recherche klärt, welche Gesellschaft tatsächlich Vertragspartner ist, wie sie mit anderen Firmen verflochten ist und wie frühere Projektgesellschaften geendet haben. Presseberichte und Erfahrungen früherer Erwerber zeigen Verzögerungen oder Streit. Bei Angeboten an Privatanleger lohnt zudem ein Blick in die Warnungen der BaFin. Die Prüfung der Kalkulation und der Verträge bleibt Sache von Fachleuten. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag zum Cybercheck vor einer Investition und zur OSINT Due Diligence für Investoren.
Fall 4: Falsche Identitäten und manipulierte Dokumente
Betrüger arbeiten mit Ausweiskopien, gefälschten Grundbuchauszügen, Vollmachten oder Briefköpfen echter Unternehmen mit leicht veränderter Webadresse. Die Folgen reichen von verlorenen Anzahlungen bis zu langen Rechtsstreitigkeiten.
OSINT erkennt Widersprüche, die bei einzelnen Dokumenten nicht auffallen: eine erst kürzlich registrierte Domain, Kontaktdaten, die nicht zum echten Unternehmen passen, oder ein Lebenslauf ohne jede öffentliche Spur. Echtheitsmerkmale von Ausweisen prüft die Recherche nicht. Die verbindliche Identifizierung übernimmt der Notar, und Zweifel an Unterlagen klären Sie direkt bei der ausstellenden Stelle, über selbst recherchierte Kontaktdaten. Bei konkretem Verdacht ist die Polizei zuständig. Hinweise zur Vorbeugung bietet die Polizeiliche Kriminalprävention.
Fall 5: Wenn der Verkäufer zum Ziel wird
Auch Verkäufer sind ein lohnendes Ziel. Ein Interessent legt eine Finanzierungsbestätigung vor, möchte aber schon vor der Zahlung einziehen. Ein anderer schlägt Barzahlung oder ein Konto im Ausland vor. Wer den Besitz zu früh übergibt, riskiert eine bewohnte Immobilie ohne Bezahlung. Ungewöhnliche Zahlungswege können zudem auf Geldwäsche hindeuten, weshalb Makler und Notare nach dem Geldwäschegesetz genau hinsehen müssen.
Prüfen lässt sich, ob Beruf, Arbeitgeber und Firma des Interessenten zusammenpassen und ob die Bank die Bestätigung über ihre offizielle Zentrale bestätigt. Die Bonität stellt eine Recherche nicht verbindlich fest. Den eigentlichen Schutz bietet ein Vertrag, der Besitzübergang und Zahlung an klare Bedingungen knüpft.
Was eine professionelle Recherche leistet
Eine Immobilien Due Diligence erstreckt sich nicht nur auf das Objekt, sondern auch auf die Beteiligten. Eine professionelle Recherche verknüpft Registerdaten, Verflechtungen, Medienberichte und digitale Spuren, trennt Belegtes von Hinweisen und liefert einen Bericht mit Quellen für das Gespräch mit Notar, Anwalt oder Bank. Sie nutzt nur rechtmäßig zugängliche Quellen und setzt ein berechtigtes Interesse voraus. Wie wir arbeiten, zeigt die Seite unserer Digitalen Detektei und der Beitrag über typische Anwendungsfälle.
Häufige Fragen
Wie kann ich einen Immobilienverkäufer überprüfen?
Am verlässlichsten über einen aktuellen Grundbuchauszug. Eine digitale Recherche zeigt ergänzend, ob die Angaben des Verkäufers zu seinen öffentlichen Spuren passen. Identität und Eigentum prüft verbindlich der Notar.
Woran erkenne ich Immobilienbetrug?
Typisch sind ein Preis weit unter Marktwert, Zeitdruck, verweigerte Besichtigungen, Anzahlungen vor dem Notartermin und Konten im Ausland. Je mehr davon zusammenkommt, desto höher das Risiko.
Wie prüfe ich einen Immobilienmakler?
Gleichen Sie Impressum und Handelsregister ab, lassen Sie sich die Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung zeigen und fragen Sie nach dem Auftrag des Eigentümers. Seriöse Makler beantworten das gern.
Ersetzt OSINT den Notar oder einen Anwalt?
Nein. Die Recherche liefert Hinweise aus offenen Quellen und hilft, früh die richtigen Fragen zu stellen. Eigentum, Identität und Verträge prüfen Grundbuchamt, Notar und Anwalt.
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